מבצעים והטבות לרכישת דירה: מה צריך לדעת?
סביבת הריבית הגבוהה בשנים האחרונות הביאה להאטה משמעותית בשוק הנדל"ן למגורים. אם בעבר זוג צעיר שהיה זכאי למשכנתא בשיעור של 75% משווי הדירה ידע לעמוד בהחזרי המשכנתא כאשר סביבת הריבית הייתה נמוכה, הרי שהיום, עם ריבית פריים של 6%, אותו זוג יחשוב עשר פעמים אם ביכולתו לעמוד בהחזרים – או שאולי שווה להמתין עד שהריבית תרד.
קבלנים רבים מתקשים מאוד למכור דירות מגורים, מה שמאלץ אותם לצאת בקמפיינים ובמבצעים יצירתיים במיוחד: מצד אחד להפחית את מחיר הדירה כדי להפוך את העסקה לכדאית ואטרקטיבית, ומצד שני לנסות להימנע ככל האפשר מקיבוע תודעה של ירידת מחירים אצל הציבור.
כולנו רואים מבצעים שונים ויצירתיים כמו "מס רכישה על חשבון היזם" או הטבות מימוניות משמעותיות, אשר מגולמות כמובן במחיר הדירה. לדוגמה, בעסקאות 20/80, כאשר 80% מהתמורה תשולם בעוד מספר שנים ללא ריבית והצמדה, לא קשה להבין כי ההטבה עשויה לשקף הנחה של עד מאות אלפי שקלים ממחיר הדירה. כך למשל, חברה קבלנית מסדרת לרוכש דירה הלוואה מהבנק בגובה של שני מיליון ₪ לשלוש שנים ללא ריבית. בריבית שוק של כ-7% לשנה מדובר בהטבה בשווי של למעלה מ־400 אלף ₪. במקרה כזה, אם נרכשה דירה בסך של 4 מיליון ₪, הרי שמחיר הדירה האמיתי הוא כ־3.6 מיליון ₪ בלבד, ועבור מה משולמים 400 אלף ₪ נוספים? מדובר למעשה בהחזר לכיסוי ההטבה המימונית שקיבל.
גם במבצעים שבהם הקבלן נושא במס הרכישה עבור הרוכש מדובר באותו סיפור, שכן במחיר דירה של 4 מיליון ₪ מס הרכישה עשוי להגיע לסך של 320 אלף ₪. אם כן, הרי שהמחיר האמיתי של הדירה הוא 3.68 מיליון ₪, וסכום נוסף של 320 אלף ₪ שילם הרוכש לכיסוי ההטבה שקיבל מהיזם.
ואם חשבתם שזה נגמר כאן – הרי שבהסכם הרכישה כמובן שאין הפרדה בין סכומי ההטבות למחיר הדירה, ובסעיף התמורה מופיע המחיר המלא (עם ההטבה הגלומה בו) כאילו כולו משולם עבור רכישת הדירה. הדבר מוביל לאבסורד: במסגרת דיווח העסקה לרשויות המס, משולם מס רכישה על התמורה החוזית המוצהרת, כך שלמעשה משולם מס רכישה גם בגין ההטבה המימונית שהתקבלה מהקבלן.
המסקנה המתבקשת היא, שלא רק שרוכשי הדירות אינם נהנים מההטבה שניתנת להם – אלא שהם אפילו מפסידים ממנה.
לא נהנים מההטבה, שכן ראינו שאת שווי ההטבה הם בעצם משיבים לקבלן במסגרת המחיר הכולל של העסקה; ומפסידים ממנה, שכן את מס הרכישה הם משלמים מהמחיר שכולל את ההטבה, ולא מהמחיר האמיתי של הדירה. אילו היו רוכשים את הדירה בשווי האמיתי (3.68 מיליון ₪) ומשלמים את מס הרכישה בעצמם, מס הרכישה היה נמוך יותר…
מי בטוח נהנה? רשויות המס. רשויות מיסוי מקרקעין מקבלות מס רכישה בגין תמורות כספיות שונות ונפרדות, אשר אינן קשורות כלל לרכישת הדירה ולשווייה.
עו"ד איתן ריקלין הוא שותף במשרד מאיר מזרחי עם א. רפאל ושות', חבר ועד מחוז תל אביב וסגן יו"ר ועדת מיסים בלשכת עורכי הדין.️Eitan@maslaw.co.il