המפרט הכללי לעבודות בנייה – רשת הביטחון שתציל אתכם מהוצאות מיותרות
"וּבָאתָ אֶל … הַשֹּׁפֵט אֲשֶׁר יִהְיֶה בַּיָּמִים הָהֵם וְדָרַשְׁתָּ וְהִגִּידוּ לְךָ אֵת דְּבַר הַמִּשְׁפָּט" (דברים יז, ט)
רבים מאיתנו מכירים את הסיפור: מתחילים פרויקט בבנייה, ובמיוחד שיפוץ, עם תקציב מוגדר – ומוצאים את עצמנו בסופו של דבר משלמים סכום גבוה בהרבה מהמתוכנן.
לעתים קרובות הפער הזה נובע מחוסר בהירות לגבי "מה כלול במחיר" ו"איך מודדים" את העבודה – שאלות שמעוררות ויכוחים רבים בין קבלנים ללקוחות.
זוג חברים מירושלים, שגר בבניין עם מספר קומות, שיפץ את האזור הציבורי בבניין. הקבלן החליף קווי ביוב וביצע עבודות ריצוף, צבע וכד'.
לקראת סיום הציע הקבלן לכל מי שרצה מבין הדיירים לבצע שיפוץ בדירתו על פי המחירון שבו השתמש בשיפוץ הבניין. גם הזוג שלנו התפתה להצעה, אך במקום חשבון סביר – קיבלו חשבון גבוה פי כמה וכמה ממה שתכננו.
הם ביקשו לבדוק את חישובי הכמויות שקיבלו מהקבלן. ההפתעה הגדולה הגיעה כשעברנו על חישוב כמויות הצבע: הקבלן חישב את שטח הקירות לצביעה מהרצפה ועד התקרה, כולל פנלים, חלונות, דלתות וחיפויים.
כשנשאל מדוע לא הפחית שטחים אלו – הרי בפועל לא צבע אותם – הסביר שהמחיר שנתן הוא עבור "צביעה נטו", כלומר עלות הצביעה בלבד. כל עבודה נוספת הכרוכה בעבודות הצבע, כמו הגנה על חלונות באמצעות סרט נייר דביק והסרתו לאחר הצביעה, או ניקוי כתמי צבע לאחר מכן, לא כלולה במחיר ונחשבת כעבודה נפרדת המתומחרת בנפרד. כדי לא לחשב שעות עבודה של פועל לצורך ההכנה, הסביר הקבלן שהוא המיר את שעות העבודה ותימחר אותן כשטח צביעה לפי מ"ר.
והשאלה מהדוגמה הזו היא: איך מודדים? ומה כלול בעבודה?
האם צריך להפחית את שטח החלונות הגדולים שלא נצבעו? האם להפחית גם את שטח מפסקי החשמל, השקעים וכד' מהשטח הצבוע? איפה עובר הגבול?
המפרט הכללי לעבודות בנייה (הספר הכחול), שהזכרנו בטור הקודם, מגדיר כללים לאופני המדידה ותכולת המחירים.
אופני המדידה:
בפרק 11 – עבודות צבע – קובע המפרט הכללי ששטח חלון בגודל 0.25 מ"ר ומעלה (כלומר חלונות בגודל 50×50 ס"מ, במידות הבנייה ולא במידות הזכוכית) יש להפחית משטח הצביעה. פחות מזה – שטח שקעים ומפסקים לא יופחת. כמו כן, שטח הפנלים אינו נכלל בעבודות הצבע.
תכולת המחירים:
המפרט הכללי קובע בפרק 1100.02 – סעיף ה' – שהמחיר של הצביעה כולל גם "הגנה של שטחים צבועים ובלתי צבועים על ידי כיסוי ביריעות פלסטיק, או בכל אמצעי מתאים אחר".
מקרה הצבע הוא רק דוגמה אחת. אי־הבנות דומות צצות גם בנושאים נוספים:
• פינוי פסולת: האם מחיר הקבלן כולל את פינוי הפסולת וניקיון האתר? מי אחראי לתשלום אגרת הטמנה לרשות המקומית? מי מממן את מכולת פסולת הבניין?
בבניית בית פרטי הרשויות דורשות מהמזמין לשלם אגרה להטמנת פסולת. אבל מי אחראי להציב את המכולה? מי משלם עליה?
על פי המפרט הכללי, פרק 00 – מוקדמות, סעיף 00.00.00 טו – מחיר העבודה כולל גם את ניקוי המבנה והאתר במהלך הביצוע ובסיומו.
– עלות פינוי הפסולת היא באחריות הקבלן, לרבות עלות היטל (אגרת) ההטמנה (שם כא).
תכולות מחירים נוספות:
• כשאתם מסכמים עם הקבלן על הכנות למזגן – מה הן כוללות? האם את ה"צמה" של צנרת הגז והחשמל? את ניקוז המים? תושבת לתליית המזגן על פני הקיר? האם המחיר כולל גם התקנת מעגל נפרד ומפסק בלוח החשמל?
• עלויות נלוות: באתר נדרשים מים לאשפרה של יציקות הבטון, הידוק הקרקע, ניקיון שוטף וכו'. מי משלם את עלות המים והחשמל הזמניים? בבנייה פרטית מקובל שבעל הבית משלם על חשבונו את החשמל והמים. בבנייה ציבורית – לא בהכרח.
כאשר תכולת המחירים ואופני המדידה אינם מוגדרים מראש ובאופן ברור – אתם עלולים למצוא את עצמכם בוויכוח מתמיד עם הקבלן על כל פרט קטן. הדבר יגרום למתחים ויעיב על חוויית הבנייה כולה.
כדי להימנע ממחלוקות, הדרך הטובה ביותר היא לוודא שההסכם עם הקבלן מפורט ככל האפשר. אחד הכלים היעילים ביותר שכדאי להוסיף למסמכי החוזה כנספח הוא "המפרט הכללי לעבודות בנייה". כפי שכתבנו בטור הקודם, זהו מסמך מקיף שמגדיר כיצד מודדים את העבודות ומה כלול במחיר שלהן.
כמה דברים שחשוב לדעת:
▪ לא כל הנושאים מופיעים במפרט הכללי, ובמיוחד לא שיפוצים – וצריך לבדוק ו"לסגור" כל דבר מראש. אבל המפרט הכללי נותן מענה די טוב ומקיף בנושאים רבים.
▪ במקרה שיש סתירה בין מסמכים – צריך להיות סדר עדיפויות איזה מסמך גובר. בחוזה מדף 3210 של מדינת ישראל לבניית מבנה על ידי קבלן, המפרט הטכני שעליו חתמתם עם הקבלן גובר על המפרט הכללי – הן לעניין אופן הביצוע והן לעניין תכולת המחירים ואופני המדידה.
▪ המפרט הכללי אינו מצורף בפועל לחוזה עם הקבלן. בחוזה צריכה להופיע הפנייה למפרט הכללי, למהדורת הפרקים האחרונים והעדכניים למועד החתימה על החוזה.
לסיכום:
הכלל המרכזי בהתקשרות לבנייה הוא שתכולת העבודה ואופני המדידה יהיו "סגורים" וברורים ככל האפשר. לפני שחותמים על חוזה – הקפידו על הסכם ברור ומפורט.
המפרט הכללי משמש כ"רשת ביטחון" למרבית הבנייה הציבורית בארץ. אין סיבה שלא ישמש גם אתכם.
לכן, רצוי לכלול את המפרט הכללי בחוזה, כך שבמקרה של מחלוקת, וכשאין לכם פירוט במסמכי החוזה – ייתכן שפירוט התכולה ואופני המדידה יופיעו במפרט הכללי. זה פתרון פשוט, זול ומהיר יותר לפני שניגשים לבית המשפט ולבוררות.
סוף מעשה – בתכנון תחילה. בהצלחה!
לקורס בניית בית פרטי באיגוד המהנדסים – הרשמו ב־www.engineering.org.il
הכותב הינו מהנדס יועץ לבנייה פרטית.מחבר הספרים "בונים על הפרטים הקטנים" – מדריך לבונים בית צמוד קרקע, גם אם אתם לא ממש מבינים בבנייה. לרכישה: www.shop.eliharel.co.il
המאמר אינו מהווה תחליף לתכנון על ידי יועץ מתאים.