הפטור ממס לא תמיד פוטר: זה מה שחשוב לדעת על מתנות במקרקעין
סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר לקבל פטור ממס שבח כאשר יחיד מעביר לקרובו זכות במקרקעין (לאו דווקא דירת מגורים) ללא תמורה. הגדרת "קרוב" כוללת הורה ובן זוגו, סבים וסבתות ובני זוגם, בן זוג, צאצאים (ילדים, נכדים וכד') ובני זוגם, ואפילו צאצאי בן הזוג של נותן המתנה. לגבי אחים ואחיות – הפטור קיים רק אם הזכות שהועברה אליהם מקורה במתנה או בירושה מהורה או מסבא/סבתא.
יחד עם זאת, חשוב לדעת שהפטור הזה אינו מוחלט, אלא מהווה למעשה "דחיית מס". ברגע שמקבל המתנה ימכור את הנכס, הוא "ייכנס לנעליו" של נותן המתנה, וייחשב כאילו רכש אותו במועד ובשווי שבו נותן המתנה קנה אותו. היינו, החיוב במס יחול על כל השבח שנצבר מאז רכישת הנכס על ידי נותן המתנה, ולא רק מהיום שבו התקבלה המתנה.
בנוסף, קיימת "תקופת צינון" – גם אם זו דירתו היחידה של מקבל המתנה, הוא לא יוכל למכור אותה בפטור ממס שבח מיד, אלא יהיה זכאי לפטור דירה יחידה בגינה רק לאחר תקופה של שלוש שנים אם גר בדירה, וארבע שנים אם לא התגורר בה.
עם זאת, רבים לא מכירים את החלטת מיסוי 48/08, הקובעת כי אם נותן המתנה מוכר את הדירה לקרובו תוך שימוש בפטור לדירה יחידה (ולא הפטור לפי סעיף 62), תקופת הצינון אינה חלה על מקבל המתנה. למעלה מכך – במקרה כזה מדובר בפטור אמיתי, ולא רק בדחיית מס. נסביר: כאשר מקבל המתנה ימכור את הדירה בעתיד, יום ושווי הרכישה ייקבעו ליום שבו קיבל אותה במתנה ולשווי השוק של הדירה במועד זה. היינו, החיוב במס יחול על השבח שנצבר ממועד קבלת המתנה.
גם תקנות מס רכישה מעניקות הקלה בעסקאות מתנה – תקנה 20 קובעת כי מס הרכישה יעמוד על שליש בלבד מהמס הרגיל. כאן, במס רכישה, ההגדרה של "קרוב" מעט שונה, וכוללת בן זוג, הורה, צאצא, בן זוג של צאצא, וכן אחים ואחיות.
חשוב לשים לב:
המתנה חייבת להיות אמיתית – כלומר, לא מדובר בהעברה מלאכותית לצורך התחמקות ממס בלבד. כך למשל, אם אדם קנה דירה יחידה והתחייב למכור דירה אחרת שבבעלותו בתוך פרק הזמן שמאפשר החוק, ורק לאחר שלא הצליח למכור את הדירה הוא העבירה "במתנה" לקרובו כדי שלא תיפגע זכאותו להקלות והפטורים שמקנה החוק – עשוי המנהל לקבוע כי המתנה אינה אמיתית. גם במקרה בו מתברר כי תשלומי השכירות או כספי התמורה ממכירה עתידית של המתנה חוזרים לנותן המתנה – עשוי המנהל לקבוע כי לא מדובר במתנה אמיתית.
יש להימנע מתמורה עקיפה – אם למשל אב מעביר לבנו דירה שרובצת עליה משכנתה, ולאחר קבלת המתנה הבן הוא זה שימשיך לשאת בתשלומי המשכנתה – רשויות המס עשויות לראות בכך תמורה עקיפה, אשר עלולה לשלול את הפטור. זאת, שכן כאשר מקבל המתנה נושא בחוב שחל על נותן המתנה, ניתן לראות אותו כמשלם תמורה.
מתנות הדדיות אינן נחשבות "ללא תמורה" אלא עסקת חליפין החייבת במס.
מיהו "קרוב" – למשל, בן זוג של הורה נחשב קרוב, אבל הורה של בן זוג (חם/חמות) – לא. מתנה מסבא רבא לנין תהיה פטורה ממס, אך מתנה מנין לסבא רבא – לא, משום שהחוק רואה צאצא כקרוב, אך לא להפך.
ההגדרות לעניין מס שבח ומס רכישה אינן זהות – ייתכן מצב שבו לא יינתן פטור ממס שבח, אך כן תינתן הקלה במס רכישה, ולהפך. כך למשל, במתנה בין אחים – הפטור ממס שבח מותנה בכך שהמקרקעין התקבלו מההורים, אך במס רכישה אין תנאי דומה. בנוסף, בהעברת מקרקעין ללא תמורה מנכד לסבו – תהיה זכאות לפטור ממס שבח, אך לא להקלה במס רכישה.
לסיכום, העברת מקרקעין במתנה יכולה להיות מהלך משתלם, אך יש לשים לב לכל הפרטים הקטנים ולהבדלים בין מס שבח למס רכישה. חוסר תשומת לב באחד מהם עלול להביא לתוצאה מפתיעה ויקרה.
איתן ריקלין הוא עו"ד במשרד מאיר מזרחי עם א. רפאל ושות', חבר ועד מחוז תל אביב וסגן יו"ר ועדת מיסים בלשכת עורכי הדין