מבולבלים מאינספור כותרות והבטחות בנוגע למחירי הדירות? אתם לא לבד. אם נדמה לכם שלא מעט אנשים סביבכם יודעים לומר בוודאות מה יקרה בתקופה הקרובה והרחוקה, זו ככל הנראה בעיקר הפוזיציה שמדברת מגרונם. תסכלו למשל על היזמים עצמם – אלה שראשונים תמיד לומר שהמחירים רק יעלו (גם בגלל שאופטימיות היא לחם חוקם, וגם בגלל שאף אחד לא ייקנה מהם דירה אם יאמרו שעשוי להיות זול יותר מחר). בפועל, המאמץ שהם עושים בחודשים האחרונים להיפטר מדירות "על הנייר" בשלל מבצעים והטבות, שמגלמים דה פקטו הנחות מפליגות, מוכיח בצורה הפשוטה ביותר שגם הם לא בטוחים שההמתנה תועיל ושהמחירים בהכרח יתקנו למעלה.
וכדי בכל זאת לעשות סדר, אלה הווקטורים העיקריים שמושכים כרגע את החבל לכאן ולכאן, והופכים את העניין למסובך ומורכב כל כך:
למה המחירים "בטוח יירדו", אחרי 4 חודשים ברציפות של ירידה יוצאת דופן במדד מחירי הדירות שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשיעור כולל של 1.1%, ואחרי כל כך הרבה הבטחות דומות בעשורים שעברו?
ראשית, כי היצע הדירות החדשות למכירה נמצא כעת בשיא כל הזמנים. 81 אלף דירות כאלו היו פה בחודש יוני האחרון, מספר שמשקף לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה 35 חודשי מכירה, כמעט 3 שנים רק עד סיום המלאי הקיים. במקביל, המדינה ושוק הנדל"ן לא ממש הורידו רגל מהגז – לא בשיווקי הקרקעות לבנייה, ולא פחות חשוב – בפקק שהשתחרר סוף סוף בכל הנוגע להתחדשות עירונית (פינוי בינוי ותמ"א 38).
מעבר לכך, התוספת בהיצע נתקלת בירידה של ממש בביקוש. כשהריבית בשמיים, הרצון והיכולת ליטול משכנתא לא יכולים להישאר כתמול שלשום (מיליון שקל למשכנתא ממוצעת והחזר חודשי ממוצע של כ-10,000 שקל בחודש). בנוסף, גם הגזירות הכלכליות שהיו ועוד יהיו למימון המלחמה והגירעון וחוסר הביטחון הכלכלי והתעסוקתי (ולא רק הם) לא בדיוק עושים חשק לרוץ כעת לקנות דירה.
אבל יש גם צד שני, שעוזר לכל כך הרבה אנשים להסביר שהיינו בסרט הזה יותר מדי פעמים, ושוב מחירי הדירות "בטוח יעלו".
ראשית, כי ב-20 השנים האחרונות שוק הדיור שמע לא פעם על "מבול" שיווקי קרקעות ודירות ומחאות חברתיות שהשאירו אנשים על הגדר – אבל איכשהו המחירים די מהר חזרו לעלות. מי שהאמין להבטחות, ראה תמיד כיצד הוא התרחק עוד ועוד מהאפשרות לקנות דירה משלו. ואיך שלא נסובב את זה, במדינה שמחתנת כ-60 אלף זוגות בשנה, ושנולדים בה כ-180 אלף תינוקות, קשה לראות כיצד ההיצע, ודאי במדינה שגם סוחבת על גבה יותר מדי שומנים של רגולציה ובירוקרטיה, עוקף את הביקוש הטבעי.
בנוסף, גם משקיעי הדירות ממשיכים לתפוס נתח לא מבוטל מהשוק. גם בגלל ששוק ההון התנודתי מפחיד אותם יותר, בגלל אפשרויות המינוף שרק השקעה בדירה מאפשרת (מעט הון עצמי מהבית והרבה כסף מהלוואות), וגם בגלל הטבות מס שניתן למצוא רק בשוק הדיור (פטור משמעותי ממס רכישה למי שזו דירתו היחידה, לצד פטורים ומסלולים מוזלים על דמי השכירות ועוד), הממשיכים להביא לשוק כאלף משקיעים חודש אחרי חודש.
ומעבר לכל אלה, אם גם אתם מאמינים ב'נצח ישראל' ולא נכנעים לדכדוך הכללי, אי אפשר שלא לקוות שביום שאחרי המלחמה יזרמו לפה ביקושים עצומים, מהארץ ומחו"ל, וכדאי להקדים את האופטימיות. אין פה שורה תחתונה. רק קצת סדר ומעט בהירות בין הרבה מאוד עננים שמפריעים לראות לאן אנחנו הולכים. וגם התחייבות שנהיה פה בלנ"ד בשבועות ובחודשים הקרובים לעזור לפזר אותם.